Le contrat de location

Forme du bail

Le bail doit être établit par écrit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution…). Il peut prendre la forme :

• d’un acte sous-seing privé ,
• ou d’un acte authentique .

À noter : bien que la loi impose un bail écrit, la jurisprudence admet l’existence d’un contrat de location de fait même sans écrit.

Contenu du contrat de bail

Le contrat de location doit obligatoirement contenir un certain nombre d’informations concernant les parties, le logement et le loyer.
Les parties peuvent prévoir d’y inclure d’autres clauses sous réserve qu’elles ne figurent pas parmi la liste des clauses abusives (clauses ignorées car considérées comme non écrites).

Informations concernant les parties

Le bail doit préciser :

• le nom et le domicile du propriétaire (celui du gestionnaire et son siège social si le logement n’est pas géré directement par le propriétaire),
• les noms du ou des locataires,
• la date de prise d’effet et la durée du bail.

Informations concernant le logement

Le bail doit aussi préciser :

• la consistance du logement et sa destination (bail d’habitation ou bail mixte, c’est-à-dire bail d’habitation et bail professionnel libéral),
• la surface habitable du logement,
• la description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun
• la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement) si le contrat est signé depuis le 27 mars 2014.

Attention : dans un bail signé à compter du 27 mars 2014, en cas d’absence de mention de la surface habitable ou de superficie erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.

Informations concernant le loyer

Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le contrat de bail :

• le montant du loyer et mode de règlement (par exemple, par chèque ou prélèvement automatique) ainsi que ses règles de révision éventuelle,
• le montant du dernier loyer acquitté par le précédant locataire si le contrat est signé depuis le 27 mars 2014.

À savoir : le montant du dépôt de garantie doit être précisé dans le bail s’il est prévu.

Information concernant les frais d’agence

Si le bailleur fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner :

• les règles relatives au partage des frais (reproduction de l’article 5 I de la loi de 1989),
• les montants des plafonds de facturation applicables au locataire.
• Pour la Creuse le montant des honoraires est fixés à 8 € / M² et 3 € / M² pour l’état des lieux d’entrée et 3 € / M² pour l’état des lieux de sortie.

Documents annexes au bail

Certains documents doivent être annexés au bail :

• l’état des lieux établi lors de la remise et la restitution des clés,
• si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, une copie du règlement de copropriété,
• l‘attestation d’assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire,
• le dossier de diagnostics techniques immobiliers,
• une information sur les moyens de réception des services de télévision dans l’immeuble pour les contrats signés avant le 27 mars 2014,
• l’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (câble, TNT, fibre…) pour les contrats signés depuis le 27 mars 2014,
• une copie de la convention Anah ou APL si le logement loué est conventionné.

Durée du bail

Le bail doit être conclu pour une durée minimum :

• de 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier
• ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).

Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans), mais d’au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles (exemple : retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement).
Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.
Le propriétaire doit néanmoins confirmer au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum 2 mois avant la fin du bail que l’événement est réalisé et qu’il reprendra le logement à la date prévue.
Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu’au délai de 3 ans.

Renouvellement du bail

À la fin du bail et à défaut de congé donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est renouvelé sur proposition du propriétaire ou reconduit automatiquement pour :

• 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier,
• ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale.